2013.12.22 - 경매 입찰 순서 목록화 및 정리
안녕하세요, 언리밋입니다. 오늘은 이전 포스팅에서 예고한대로 오피스텔 경매 낙찰기를 포스팅하려 하는데요, 포스팅에 앞서 부디 투기나 과도한 투자 목적으로 제 포스팅을 이해하지 않으셨으면 좋겠다는 당부의 말씀 드리고 싶습니다.
저는 로버트 기요사키의 책을 읽으면서 투자는 "계획"이라는 말에 가장 큰 감명을 받았습니다. 책일 읽은 후 저는 저만의 목표를 위해 지속적인 계획과 실천을 하는 중입니다. 여러분의 성공적인 투자를 기원하며 시작하겠습니다.
아, 시작하기전에 경매 과정을 한번 요약하고 들어가도록 하죠. 글이 너무 중구난방이라..ㅠ
1. 경매 컨설팅 업체와 조율
- 경매 물건 선정 및 분석
2. 선정된 물건 매각기일에 법원에 방문하여 입찰
- 준비물 : 신분증, 도장, 보증금(최저매각가격의 10%)
- 기일입찰표에 입찰금액 작성, 보증금은 매수신청보증봉투 담아 입찰봉투에 넣어 제출
3. 낙찰 후 보증금 영수증 수령, 며칠 후 우편으로 대금지급기한 통지서 수령
4. 금융권에서 경락잔금대출
5. 법무사를 통한 낙찰대금 납입 및 등기 이전
저는 부동산 분야에 대해선 지식이나 경험이 없기 때문에 컨설팅 업체를 통해서 경매를 진행하였습니다. 보통 계약서를 쓰면서 가입비 명목으로 20만원 정도의 비용을 내게 되는데 물건 분석을 위한 교통비, 음료수 비용으로 생각하면 많은 비용 지출은 아니라고 생각됩니다.
저를 도와주신 분은 중앙옥션 소속의 정영경 과장님이신데요. 자세하고 친절한 설명부터 낙찰 후엔 임대 계약까지!! 사실 처음엔 컨설팅에 대한 많은 기대를 안했었는데 정말 과장님같은 분을 만나서 다행이었습니다. 털털하고 솔직한 매력있는 과장님! 저도 항상 응원하겠습니다!
아직 걱정이 앞서서 컨설팅 이용을 망설이는 분들을 위해 과장님의 연락처를 남겨 놓습니다. 부담갖지 말고 한번 연락해보세요! 언리밋(이태윤)의 포스팅을 보고 연락드렸다고 하면 반갑게 맞아주실 겁니다! 장난전화는 하지 맙시다.
정영경 / 010 - 2941 - 2486
다시 본 내용으로 돌아와서, 컨설팅 계약에서 중요한 것은 경매 낙찰 시의 컨설팅 수수료!! 컨설팅 수수료는 두가지로 나누어져 있더군요. 아파트, 오피스텔, 빌라 등의 기준은 다음과 같습니다.
1. 정액제(명도비용 포함) : 감정가의 2%
2. 실비제(명도비용 별도) : 감정가의 1%
명도 : 토지, 건물과 같은 부동산의 점유권을 타인에게 옮기는 것
정액제와 실비제는 명도비용의 포함여부만 다른 것인데 규모가 크고 복잡한 거래가 아니라면 실비제로 하고 명도비용을 추가로 부담하는 것이 낫다고 생각합니다. 실제로 저의 경우엔 경매 낙찰후에 기존 주인이 그대로 살기로 해 명도 비용 자체가 발생하지 않았습니다.
여기서 한 가지 또 눈여겨 봐야 하는 것은 "감정가"라는 것입니다. 낙찰가가 아닌 감정가의 몇% 이기 때문에 낙찰을 아무리 싸게 받았어도 감정가가 높은 물건이었다면 낙찰가 대비 많은 수수료를 내야 한다는 점을 인지해야 할 것 같습니다.
컨설팅을 통해서 물건을 선택하게 되면 이제 법원에 입찰하러 가야겠죠?
경매 입찰 준비 : 신분증, 도장, 보증금
※ 대리인 : 본인 인감증명서, 인감날인된 위임장, 대리인의 신분증과 도장, 보증금
법원에 가면 입찰 참여를 위해 기일 입찰표를 작성해야 하구요.
보증금은 매수신청보증봉투에 넣어서 기일입찰표와 함께 입찰봉투에 넣으면 됩니다. 매수 신청봉투와 입찰 봉투는 봉투를 봉한다음에 도장을 날인하게 되어 있습니다.
입찰 봉투를 정해진 시간까지 내고나면 자기 물건 차례가 될때까지 마냥 기다려야 합니다. 저도 처음 입찰 땐 정영경 과장님과 직접 법원에 가봤었는데 3시간 넘게 기다리고 제 차례는 5분만에 끝나버린...요샌 경매 물건이나 참여자가 너무 많아서 시간이 오래 걸린다고 하네요.
두번째 입찰 때는 짬을 낼 수가 없어서 못가고 컨설팅 업체에서 대리인만 갔었는데요. 그것이 덜컥 낙찰이 되어버렸죠! 감사합니다 정영경 과장님!!
유찰이 되면 바로 보증금은 돌려 받게 됩니다. 하지만 낙찰이 되면 현장에서 보증금은 납입이 되고 보증금 영수증을 받게 됩니다. 그리고 일주일 정도 후에 잔금을 언제까지 납부하라고 하는 대금지급기한통지서를 우편으로 받게 되죠...이제 잔금을 만들어야겠죠?? ㄷㄷㄷㄷㄷ
제 투자 목적은 현금흐름입니다. 현금을 어느 한 부동산에 몽땅 쏟아붇는 것은 제 현금흐름을 막는 것이기 때문에 처음부터 최대한 경락잔금대출을 받아 잔금을 납부할 생각으로 경매를 진행하였습니다. 그리고 몽땅 쏟아부을 현금도 당연히 없어...
경락잔금대출 : 법원 경매나 공매로 낙찰받은 부동산을 담보로 부족한 잔금을 대출해주는 제도
대급지급기한 통지서가 오기 전에 정영경 과장님을 통해서 등기를 진행해줄 법무사를 소개받았고 그 법무사를 통해 대출 또한 진행하게 되었습니다. 법무사에서 직접 현장 방문을 해주셔서 대출관련 서류까지 다 접수해가주셨습니다.
물론 2금융권이었고 생각보다 저렴한 4.3% 금리로 진행을 하게 되었습니다. 나중에 대출이 다 끝나고 확인해보니 처음에 못들었던 조합원 가입까지 하는 거였더군요. 하지만 금리는 4.07%로 줄어서 그냥그냥 넘어갔습니다! 미리 말좀 해주지
사실 대출은 평소에 알던 은행과 진행하려 했었는데 제1금융권에선 60%까지만 대출 가능하고 나머지 대출은 신용대출로 하려다 보니 시간과 절차, 금리 계산이 너무 복잡하더군요. 거기다 수많은 은행들과 대출 상품들을 찾아볼 생각하니 법무사 통해서 한 것이 더 나은 선택이였다는 생각이 들더군요
이렇게 대출을 진행하는 와중에 법원에선 부동산 인도명령을 내려주었고 본래 주인과는 몇차례 합의를 통해 계속 살기로 결정하고 경매 배당금을 받으면 보증금과 함께 임대계약을 체결하기로 결정되었습니다. 이 과정 또한 정영경 과장님이 다 진행해주셨습니다! 제일 힘들 것이라 예상하던 부분이라 이때 정말 정영경 과장님과 함께한 것이 다행이라는 생각이 들었습니다.
법무사에서도 진행을 빨리 해주셔서 낙찰 한달만에 잔금납부와 등기 이전을 완료할 수 있었습니다. 제가 직접 하는 것보다 정영경 과장님과 법무사에서 해주시는 일들이 훨씬 많았기에 전 사실 "아무것도 안했는데 어느새 이 부동산이 내것이 되어있네" 하는 생각이 들 정도였습니다.
법무사 비용 또한 살펴봐야겠죠?
공과금 부분은 대부분 고지되는 금액이기 때문에 여지가 없고 사실 서류대나 제증명 같은 부분은 아깝다는 생각이 들더군요. 보수액 부분도 대한법무사협회에서 확인했던 법무사보수표로 산정해보았던 금액보다 많이 나와 좀 껄끄럽긴 했지만 그전에 5~60만을 예상했었고 대출 조건이나 일처리가 깔끔했기 때문에 별 불만을 제기하지 않고 전부 지불하였습니다.
다행히 임대계약에서도 별문제가 발생하지 않아 좋게 마무리 할 수 있었습니다. 물론 정영경 과장님의 도움으로 계약까지 마무리 할 수 있었죠! 정말 감사합니다! 몇 번째인지도 모르겠..
수익률을 계산해보면 실투자 금액 대비 14% 정도가 나오더군요, 다행히도 목표 수익률에 근접할 수 있었습니다. 하지만 처음에 목표로 했던 실투자금액 보다는 천만원 정도가 더 나와버렸습니다. 세금과 컨설팅, 법무사 수수료가 합쳐보니 1,400만원 정도로 생각보다 많이 들더군요.
다음부터 투자를 계획 할 때는 이 부분에 대해서 많은 고려를 해봐야겠다는 생각이 들었습니다. 유일하게 줄일 수 있는 부분이고 그에 따라 수익률이 많이 다를테니까요.
언리밋의 정보가 여러분께 많이 도움되었는지 모르겠습니다. 저에 대한 개인 정보나 경매 관련된 분들에 대한 정보를 보호하기 위해 모자이크 처리를 하거나 사진 크기를 줄였더니 처음에 의도했던 많은 정보를 드리고자 했던 취지가 많이 가려진 것 같네요. 부디 경매에 대한 간첩체험 이라도 느끼셨길 바라며 오늘은 이만 인사드리겠습니다! 감사합니다!
