저 : 성선화 / 출판사 : 리더스북
부동산에 관한 공부를 하려고 이런저런 책을 살펴보다 계획하고 있는 투자 목적에 맞는 책제목을 발견하고 무작정 사서 읽어보았다. 책 제목과 표지가 약간은 유치하게 느껴질지라도 부동산에 전혀 경험이 없는 나에겐 많은 도움이 된 듯하다.
전국 지역을 대상으로 하면서 현재의 시세나 개발 정보 등을 담고 있는데 필자에겐 그러한 정보보단 저자의 부동산 탐방이나 실제 거래 등에 대한 간접 체험이 부동산에 대한 어떤 막연함을 좀 덜어주었다.
부동산에 대해 관심은 있지만 어떻게 시작을 해야 할지 고민하는 사람들은 한번 읽어볼 만 하다고 생각한다. 지식이나 정보 수집 목적이 아닌 간접 체험을 목적으로 말이다.
필자는 그동안 부동산에 계속 관심을 갖고 조금씩 알아보다가 결국 경매낙찰을 받았다. 조만간 임차관계까지 마무리 되면 포스팅 할 예정이다. 필자가 만약 이 책을 읽지 않고 계속 관심만 갖고 행동에 옮기지 않았다면 절대 성사되지 않았을 낙찰이다. 역시 시작이 반이다.
오피스텔
1. 2억 원대 오피스텔의 취등록세 등 기타 추가비용은 1,000만원 정도다.
2. 평당 관리비와 개별, 중앙난방 여부까지 확인하자.
상가
1. 전체 상가의 일부가 경매로 나온 경우는 주의하자. 전체 소유주들을 설득해 새로운 임차인을 넣을 자신이 있을 때만 권한다.
2. 음식업으로 등록이 되어 있지 않으면 음식을 팔 수 없다, 상가의 용도를 확인하자.
3. 푸드코트 역시 할 수 있는 업종이 정해져 있다.
시세조사
1. 살 때 : 물건을 파는 것처럼 물어봐야 한다.
2. 팔 때 : 물건을 사는 것처럼 물어봐야 한다.
금액대별 투자 전략
1. 500~1000만원 : 지방 소형 아파트, 빌라
2. 1000~3000만원 : 수도권 소형 빌라, 도시형 생활주택
3. 3000~1억 원 : 서울 오피스텔, 빌라 또는 수도권 소형 아파트
4. 1억~3억 원 : 지방 통건물 매입, 수도권 고시원
5. 3억 원 이상 : 단독주택 신축 또는 리모델링, 상가
다세대원룸주택
1. 법적으로 건물의 주인이 여러 명이다. 각 세대가 법적인 소유권을 가진 집주인이 된다. 한 건물이라도 각각 개별 '구분 등기'로 소유권이 등록돼 있다.
2. 50평 땅은 구조가 잘 나올 수 없고, 적어도 75평은 돼야 예쁜 구조가 나와 임대가 잘 되는 다세대 주택을 지을 수 있다.
다가구원룸주택
1. 건물의 집주인이 한 명이다. 한 건물에 여러 가구가 살더라도 이들은 법적으로 소유주가 될 수 없다. 이런 건물은 한 채씩 구분해 타인에게 양도가 불가능하다.
2. 지방에 10억원 미만의 다가구주택이 많다. 대출과 보증금을 활용하면 5억 원 정도의 통건물을 매입하는 데 드는 현금은 2억 원 선에 불과한 경우도 있다.
대항력이 있는 전세권자 : 낙찰자에게 전세자금을 요구 할 수 있는 권리를 가짐
공매는 명도의 책임이 전적으로 낙찰자에게 있다.
경매 비용
1. 경매컨설팅 비용 : 통상적으로 낙찰가의 1%
2. 명도비용 : 컨설팅 비용에 포함되지 않고 50~100만 원 사이
관리소장은 정보의 보고 : 아파트, 오피스텔 관리소를 적극 활용하자. 속깊은 정보는 물론 임차인을 쉽게 구할 수도 있다.
용도 변경
1. 상권이 쇠퇴한 곳의 상가를 용도 변경해 고시원, 다가구주택으로 전환을 검토해보자.
2. 주택을 상가주택으로 용도 변경하는 것도 방법이다.
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